Haus privat verkaufen: Checkliste und Ablauf ohne Makler

Was sich ohne Makler ändert

Privat zu verkaufen ist in Deutschland verbreitet. In den zehn größten Städten wird laut ImmoScout24 rund jedes dritte Inserat ohne Makler vermarktet (etwa 35 %, viertes Quartal 2025). Ob Haus oder Wohnung: Rechtlich ändert sich durch den Verzicht auf einen Makler wenig. Den Kaufvertrag beurkundet in jedem Fall ein Notar.

Was sich ändert, ist die Arbeit. Sie ermitteln den Preis, beschaffen die Unterlagen, erstellen Exposé und Inserat, beantworten Anfragen, führen Besichtigungen, prüfen die Finanzierung der Interessenten und stimmen sich mit dem Notar ab. Dafür fällt keine Provision an, weder für Sie noch für den Käufer, und Sie behalten selbst in der Hand, wer Ihre Räume betritt und was über die Immobilie gesagt wird.

Ablauf in acht Phasen

Die Phasen bauen aufeinander auf. Wie lange der Verkauf insgesamt dauert, hängt vor allem von Preis, Lage und Nachfrage ab; planen Sie eher in Monaten als in Wochen. Die ersten drei Phasen können Sie erledigen, bevor das Inserat online geht, und das lohnt sich: Wer dann schon alle Unterlagen hat, kann Fragen sofort beantworten.

Unterlagen für den Verkauf

Diese Unterlagen sehen Interessenten, die Bank des Käufers und der Notar. Nicht jede gibt es für jedes Objekt, und Bank oder Notar können im Einzelfall weitere verlangen. Die Checkliste nennt zu jeder Unterlage die Stelle, bei der Sie sie bekommen.

• Grundbuchauszug. Zeigt Eigentümer, Rechte Dritter wie Wegerechte und eingetragene Grundschulden. Als Eigentümer bekommen Sie ihn beim Grundbuchamt, das beim Amtsgericht angesiedelt ist. Der Notar holt vor der Beurkundung ohnehin einen aktuellen Auszug ein.
• Flurkarte bzw. amtlicher Lageplan. Zeigt Grundstücksgrenzen und Gebäude. Erhältlich beim Kataster- oder Vermessungsamt, in vielen Ländern auch online.
• Energieausweis. Pflicht beim Verkauf, Details im nächsten Absatz. Bei Eigentumswohnungen gilt der Ausweis für das ganze Gebäude; ihn hat die Hausverwaltung.
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung. Grundrisse mit Maßen und eine Berechnung der Wohnfläche, etwa nach der Wohnflächenverordnung. Nennen Sie im Exposé, wie die Fläche berechnet wurde.
• Baugenehmigung, Baupläne, Baubeschreibung. Belegen, dass Gebäude, Anbauten und ausgebautes Dachgeschoss genehmigt sind. Fehlen sie, hilft eine Einsicht in die Bauakte beim Bauamt.
• Nachweise über Modernisierungen. Rechnungen und Garantien für Heizung, Dach, Fenster oder Bad. Sie stützen den Preis und beantworten Fragen der Käuferbank.
• Weitere je nach Objekt. Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis (nicht in jedem Bundesland), Bescheinigung über Erschließungsbeiträge von der Gemeinde, Mietverträge bei Vermietung, Unterlagen zu Darlehen und Grundschulden für die Löschung.

Energieausweis: Pflicht beim Verkauf

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, braucht in der Regel einen Energieausweis. Interessenten müssen ihn spätestens bei der Besichtigung sehen können, der Käufer bekommt ihn nach Vertragsschluss (§ 80 GEG). Liegt bei Veröffentlichung einer Anzeige in kommerziellen Medien, etwa auf einem Portal, ein Ausweis vor, gehören diese Angaben in die Anzeige (§ 87 GEG): die Art des Ausweises, der Endenergiebedarf oder -verbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr laut Ausweis und, sofern angegeben, die Energieeffizienzklasse. Ausnahmen gelten unter anderem für Baudenkmäler.

Das GEG wurde im Juli 2026 geändert; ab dem 1. Januar 2027 gelten für Energieausweise neue Regeln. Das ist ein Überblick nach dem Stand von Oktober 2026, keine Rechtsberatung. Details stehen im Ratgeber Immobilien-Exposé erstellen.

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

Wer eine Wohnung kauft, tritt in eine Eigentümergemeinschaft ein. Käufer und ihre Banken wollen deshalb wissen, wie die Gemeinschaft wirtschaftet und was beschlossen ist. Diese Unterlagen bekommen Sie von der Hausverwaltung:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen, üblich sind die letzten drei Jahre
• Beschlusssammlung
• Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung mit dem Hausgeld
• Höhe der Erhaltungsrücklage
• Verwalterzustimmung, falls die Teilungserklärung sie verlangt

Achten Sie in den Protokollen auf beschlossene Sonderumlagen und größere Sanierungen. Sie betreffen den Käufer unmittelbar, und Sie sollten sie offenlegen.

Exposé und Inserat

Ohne Makler steht Ihr Inserat in derselben Trefferliste wie die Angebote von Profis. Ein vollständiges Exposé gleicht das aus: Titelseite mit Eckdaten, Objektdaten, Beschreibung, Ausstattung, Lage, Grundriss, Energieausweis, Preis und Kontakt. Mit der kostenlosen Exposé-Vorlage für Word und PDF müssen Sie nur noch ausfüllen; wie Sie die einzelnen Abschnitte schreiben, zeigt der Ratgeber Immobilien-Exposé erstellen.

Auf ImmoScout24, Immowelt oder Kleinanzeigen wird aus dem Exposé das Inserat: Fotos in die Galerie, Objektdaten in die Formularfelder, Beschreibung und Lage in die Textfelder. Fotografieren Sie bei Tageslicht und zeigen Sie jeden Raum, auch Bad und Küche. Schreiben Sie nur, was Sie belegen können, denn Angaben aus Inserat und Exposé können im Streit über Mängel eine Rolle spielen.

Warum die Lagekarte in die Galerie gehört

Nach den Fotos fragen sich Interessenten, wie weit es zur Schule, zum Supermarkt und zur Haltestelle ist. Eine Karte zeigt das auf einen Blick. Die Portale nehmen für die Galerie aber nur Bilder an, interaktive Karten lassen sich nicht einbinden. Die Lagekarte muss deshalb ein fertiges Bild sein, das sich ohne Begleittext erklärt: mit Legende, Gehminuten und Quellenangabe im Bild. Ein Screenshot aus Google Maps ist dafür keine gute Wahl, weil Google die Nutzung an eigene Bedingungen knüpft.

Risiken beim Verkauf ohne Makler

Die meisten Risiken lassen sich mit Vorbereitung und einem sorgfältig gelesenen Kaufvertrag gut beherrschen. Sie sollten sie aber kennen.

Ein falscher Angebotspreis

Ist der Preis zu hoch, kommen wenige Anfragen, das Inserat bleibt lange online, und spätere Preissenkungen sehen Interessenten auf den Portalen. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld; ein sehr schneller Ansturm von Anfragen kann ein Hinweis darauf sein. Eine Wertermittlung mit Bodenrichtwert, Marktbericht und im Zweifel einem Gutachten senkt beide Risiken.

Haftung für Mängel

Gebrauchte Häuser und Wohnungen werden üblicherweise unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft; der Notar nimmt das in den Vertrag auf. Dieser Ausschluss gilt aber nicht für Mängel, die Sie arglistig verschweigen, und nicht für Eigenschaften, die Sie garantieren (§ 444 BGB).

Verkäufer müssen deshalb über bekannte Mängel aufklären, die ein Käufer bei der Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennen kann, zum Beispiel Feuchtigkeit im Keller, einen früheren Wasserschaden, Befall mit Schädlingen oder einen Ausbau ohne Genehmigung. Am sichersten ist es, bekannte Mängel ausdrücklich im Kaufvertrag zu nennen. Wer unsicher ist, kann den Vertragsentwurf vor dem Termin von einer Anwältin oder einem Anwalt prüfen lassen.

Die Bonität des Käufers

Scheitert die Finanzierung, verlieren Sie Zeit und unter Umständen andere Interessenten. Fragen Sie deshalb vor dem Notartermin nach einer Finanzierungsbestätigung oder einem Eigenkapitalnachweis. Das Geld selbst schützt der übliche Ablauf: Das Eigentum geht erst über, wenn der Kaufpreis gezahlt ist. Übergeben Sie Schlüssel und Räume erst danach.

Zeit und Aufwand

Anfragen kommen auch abends und am Wochenende, Besichtigungen richten sich nach den Interessenten, und Banken haben Rückfragen. Rechnen Sie damit, dass der Verkauf über Wochen einen Teil Ihrer freien Zeit beansprucht. Je vollständiger Exposé und Unterlagen sind, desto weniger Rückfragen gibt es.

Kosten und Steuern

Als privater Verkäufer zahlen Sie keine Maklerprovision. Kosten entstehen dennoch, etwa für den Energieausweis, für Auszüge und Auskünfte bei Ämtern, gegebenenfalls für ein Wertgutachten, für Inserate auf Portalen und für die Löschung Ihrer eingetragenen Grundschulden. Lösen Sie ein Darlehen vorzeitig ab, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer trägt nach üblicher Vertragsgestaltung der Käufer.

Spekulationsfrist

Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die Sie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder die Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Bei geerbten oder geschenkten Immobilien zählt in der Regel der Erwerb durch die vorherige Eigentümerin oder den vorherigen Eigentümer. Wer innerhalb weniger Jahre mehrere Immobilien verkauft, sollte außerdem klären lassen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Diese Hinweise sind keine Steuerberatung. Ob und in welcher Höhe Steuern anfallen, hängt von Ihrem Einzelfall ab. Lassen Sie das vor dem Verkauf von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.

Häufige Fehler

• Den Preis nach Gefühl festlegen. Der Verkaufspreis des Nachbarhauses von vor einigen Jahren oder die Summe, die Sie selbst investiert haben, sagen wenig über den heutigen Marktwert.
• Unterlagen erst anfordern, wenn ein Käufer da ist. Dann wartet der Käufer auf Ämter und Hausverwaltung, und seine Bank verschiebt die Finanzierungszusage.
• Energieausweis fehlt im Inserat. Liegt ein Ausweis vor, gehören seine Kennwerte in die Anzeige. Sonst droht ein Bußgeld.
• Mängel kleinreden. Was Sie kennen und verschweigen, kann Sie trotz Gewährleistungsausschluss haftbar machen. Was offen im Vertrag steht, schützt Sie.
• Ohne Finanzierungsnachweis zum Notar. Scheitert die Finanzierung nach der Beurkundung, bleibt meist nur der Rücktritt vom Vertrag, und die Immobilie war in der Zwischenzeit vom Markt.
• Schlüssel vor der Zahlung übergeben. Wer vorab einziehen oder renovieren darf, ist schwer wieder hinauszubekommen, wenn der Kaufpreis ausbleibt.
• Mündliche Zusagen für bindend halten. Bis zur Beurkundung kann jede Seite abspringen. Inserieren Sie weiter, bis der Notartermin feststeht.
• Den Vertragsentwurf erst im Termin lesen. Fragen und Änderungswünsche gehören vor den Termin, nicht in die Verlesung.

Häufige Fragen